Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie
Voor de bouwgronden in exploitatie bedraagt het totaal te verwachten resultaat op basis van de zogenaamde POC methode (zie toelichting bij "Onderbouwing van de geraamde winstneming") € 33 miljoen positief. In 2023 wordt verwacht dat hiervan afgerond € 5 miljoen, als positief resultaat kan worden genomen. De verwachte resultaatnemingen voor 2024 tot en met 2028 zijn afgerond € 23 miljoen positief. De overige resultaten zijn na 2028.
Voor enkele bouwgronden in exploitatie worden tekorten verwacht in de komende jaren. Voor deze tekorten is een voorziening gevormd. De totale stand van deze voorziening bedroeg per 1 januari 2022 € 1,8 miljoen. Deze bedraagt per 1 januari 2023 € 0,6 miljoen.
Voor enkele facilitaire projecten worden tekorten verwacht in de komende jaren. Voor deze tekorten is een voorziening gevormd. De totale stand van deze voorziening bedroeg per 1 januari 2022 € 1,1 miljoen. Deze bedraagt per 1 januari 2023 € 0,6 miljoen.
Wanneer de tekorten zich voordoen, worden deze ten laste van de voorziening gebracht.
Het afsluiten van voltooide grondexploitaties
In 2022 zijn de volgende actieve grondexploitaties afgesloten: Appellaan-Notenlaan fase 2, Van Heuven Goedhartlaan 15-17, Van Heuven Goedhartlaan 933, Ziederij, Zonnestein 64+66, Zetterij Gamma, Oostelijke Poeloever fase 1. Het totale resultaat van deze projecten in 2022 was € 3 miljoen (winst).
De volgende facilitaire projecten zijn afgesloten: Biesbosch 225, Bovenkerkerweg 83B, Klaasje Zevenster, Oostelijke poeloever fase 1, Startbaan 8, Westwijk Zuid-West, Groenhof 111. Het totale resultaat van deze projecten in 2022 was € 0,97 miljoen verlies (voorzien).
Een onderbouwing van de geraamde winstneming
De uitgangspunten voor de financiële resultaatneming bij grondexploitatie zijn opgenomen in de eerder genoemde notitie van de commissie BBV van juli 2019. In deze notitie wordt gesproken over de zogenaamde POC methode. Door toepassing van deze methode worden winsten eerder genomen, naar rato van de voortgang van het project. Dit betekent dat het percentage verkochte grond maal het percentage gerealiseerde kosten maal de verwachte winst minus de resterende risico's het bedrag bepaald dat aan tussentijdse winst genomen moet worden.
Indien een verlies wordt voorzien moet direct een verliesvoorziening worden gevormd.
In onderstaande tabel is de boekwaardeontwikkeling van de grondexploitaties met hun resultaatneming in 2022 opgenomen. In het eerste halfjaar 2023 wordt u via een separaat raadsvoorstel een actualisatie van de grondexploitaties voorgelegd.
SAMENVATTING GRONDEXPLOITATIES | |||
|---|---|---|---|
bedragen x € 1.000 | Totaal | Bouwgronden in exploitatie | Bouwgrond-exploitatie in voorbereiding |
Opbouw projectsaldo portefeuille eind 2022 | |||
gerealiseerde opbrengsten t/m 2022 | -102.605 | -102.416 | -188 |
af: geïnvesteerd vermogen t/m 2022 | -67.270 | -65.314 | -1.956 |
genomen resultaat tlv projecten t/m 2021 | -38.245 | -38.990 | 745 |
projectsaldo/boekwaarde portefeuille eind 2022 | 2.910 | 1.888 | 1.022 |
Ontwikkeling projectsaldo portefeuille in 2022 | |||
projectsaldo/boekwaarde portefeuille op 1/1 2022 | -414 | -1.894 | 1.480 |
bij: opbrengsten 2022 | -2.792 | -2.789 | -2 |
af: kosten 2022 | -4.035 | -3.820 | -215 |
af: resultaatneming 2022 tlv projectsaldo | -2.081 | -2.751 | 670 |
projectsaldo/boekwaarde portefeuille eind 2021 | 2.910 | 1.888 | 1.022 |
Specificatie resultaatneming in 2022 | |||
verrekend met eigen vermogen in 2022 | -2.081 | -2.751 | 670 |
kosten gesneefde projecten in 2022 | 0 | 0 | 0 |
kosten ten laste van gevormde voorzieningen in 2022 | 0 | 0 | 0 |
totaal resultaatneming in 2022 | -2.081 | -2.751 | 670 |
Prognose
PROGNOSE RESULTATEN GRONDEXPLOITATIES | |
|---|---|
bedragen x € 1.000 | Bouwgronden in exploitatie |
verwacht resultaat van in uitvoering genomen projecten | 71.091 |
reeds genomen winst op deze projecten | 37.829 |
nog te nemen resultaat 2023 e.v. | 33.262 |
nog te genereren opbrengst 2023 e.v. | 138.570 |
af: nog te maken kosten 2023 e.v. | 103.420 |
af: reeds geïnvesteerd (boekwaarde) | 1.888 |
saldo nog te nemen resultaat 2023 e.v. | 33.262 |
Deze ramingen zijn tot stand gekomen in geactualiseerde berekeningen waarbij de volgende parameters zijn gehanteerd die in december 2022 via college-advies zijn vastgesteld:
- Looptijd maximaal 10 jaar *;
- Rente 1,72%;
- Indexatie civiele kosten: 3,5% in 2023, 3,0% in 2024 daarna 2,5%
- Indexatie plankosten: 3,0% in 2023, 2,5% in 2024 daarna 2,0%
- Indexatie overige kosten: 3,5% in 2023, 3,0% in 2024 daarna 2,5%
- Toename verkoopprijzen grond woningbouw: 1,8%
- Toename verkoopprijzen grond bedrijventerrein en overig: 1,0%.
* voor het bedrijventerrein Amstelveen-Zuid (BTAZ) wordt een langere looptijd gehanteerd. Dit is gemotiveerd door de fasering zoals opgenomen in het vastgestelde bestemmingsplan en exploitatieplan.